정답부터 알려드리면, 상가의 경우는 1~6개월 전, 주택의 경우는 2~6개월 사이에 반드시
계약 해지 통지를 해야 합니다. 묵시적으로 갱신된 경우에는 언제든지 가능합니다.
꼭 내용증명으로 해야 하나요.
아닙니다. 문자메시지, 카톡, 전화상(녹음 필수)으로도 얼마든지 가능합니다.
그러나 종종 법무법인(내지 법률사무소)에서 작성한 내용증명을 보내는 것만으로도 보증금을 쉽게 돌려받는 경우도 있습니다.
임대인이 보증금 돌려주지 않는 경우는, 법을 몰라서 라기 보다는 법을 잘 알기 때문인 경우가 있습니다.
임차인이 법적 조치를 취하지 못할 것이라는 기대가 있으면 임대인은 보증금을 돌려주는 데 소홀해지기 쉽습니다.
그런데 의외로 임차인이 강하게 나온다면, 임대인은 자신의 법적 유불리를 따져 소송까지 가는 것이 이로울 것이 없다고 판단되면 계약 만기시 돈을 돌려주게 되어 있습니다. 이런 법적 유불리를 파악하는 데는 임대인 입장에서도 시간이 걸립니다. 임대인이 정신차리고 보증금을 돌려줘야 겠다는 고민을 하게 하는 시간을 줄이는 데, 법무법인에서 보낸 내용증명이 효과를 톡톡히 보는 경우가 있습니다.
저희 보증금먹튀너에서는 아직 내용증명을 보내지 않았다면, 추가 비용없이 내용증명 서비스를 제공하고 있고, 문자메시지를 보낼 내용도 변호사가 작성하여 안내드립니다.
보증금반환 청구를 제기하는 이유는 임대인을 압박하려는 하는 이유도 있지만,
더 큰 이유는 현재 살고 있는 부동산 이외 다른 재산에 대한 압류 등 조치를 취하기 위한 이유도 있습니다.
따라서 일단 소를 제기해야 이후 취할 수 있는 법적 조치를 고려할 수 있습니다.
당장은 소를 제기하여 판결문을 받아 두더라도 아무런 소용이 없을 수 있지만, 이것 마저도 받아 두지 않으면 나중에 임대인의 다른 재산(통장, 보험 등등)에 압류하려고 할 때 하지 못하는 경우가 발생합니다.
보증금먹튀너에서 99만 원으로 보증금 반환 청구의 소 외에 재산명시 및 채무불이행자명부등재 신청까지 다양한 서비스를 제공하는 이유는, 경제적 실익만을 고려하여 소송을 포기하시는 의뢰인들을 많아 봐 왔기 때문입니다. 물론 실제 보증금 회수를 장담할 수는 없지만, 후일을 위해서 필요한 조치이므로 밟아 보시기 바랍니다.
따라서 돈이 아까워서 최소한으로 가능한 법적 수단을 밟아 보지도 못하고 포기하는 일은 없어야 한다고 생각하고, 해당 사이트를 열게 된 이유이기도 합니다.
물론 소를 제기하기 이전에 회수되는 경우도 있으니 더욱 서비스를 이용할 이유가 되는 것입니다.
맞습니다. 다만, 지급명령을 밟아 오히려 시간만 지체되는 경우가 있습니다.
특히 임대인이 중간에 이사를 가서 송달 주소를 모르는 경우, 또는 안타깝게도 임대인의 주민번호를 모르는 경우(통상 이 경우는 임대기간 중 소유자가 변경된 경우에 발생합니다.)에는 처음부터 정식 소장을 접수하여 법원에 사실조회 신청을 통해 인적사항을 확보해야 합니다.
지급명령 신청을 통해서는 이와 같은 사실조회 신청을 할 수 없습니다. 따라서 이 경우에는 지급명령을 신청할 것이 아니라 정식 소장을 접수해야 합니다. 그런데 이런 점을 모르고 법무사에게 지급명령 신청서 작성을 대행시켜 접수하는 경우 결국 돌고 돌아 다시 정식 소장을 접수하야 하는데, 이때는 다시 추가 비용까지 들어 번거로움이 이만저만 하게 드는 것이 아니게 됩니다.
현재 임차하여 살고 있는 집이나 상가에 대해서는 가압류할 필요가 전혀 없고, 해서도 안됩니다.
다만 임대인의 다른 재산(급여통장, 보험 등등)에 대한 정보를 알고 있다면, 당연히 임대인의 다른 재산에 대해 가압류도 할 수 있습니다.
그러나 이 경우에도 현재 살고 있는 부동산의 담보가치가 부족한 경우에만 필요한 조치이므로 무조건 가압류를 할 필요는 없습니다.
재산명시 신청은 보증금반환 청구의 소를 제기하여 승소하였음에도 현재 임차 계약한 부동산 외에는 다른 재산이 없고,
이 부동산을 환가하여도 보증금을 전부 회수하기 어려운 경우, 임대인의 다른 재산이 있는지 확인하기 위한 절차입니다.
재산명시 신청을 하여 법원의 결정을 받게 되면, 법원은 이 결정에 기해 임대인에게 재산 내역에 대해 소명을 요구하게 됩니다.
이때 다른 재산이 있으면, 그 재산에 압류하면 되겠지만, 이런 경우에도 다른 재산이 없다면, 마지막으로 채무불이행자명부 등재 신청을 합니다.
채무불이행자명부 등재는 돈을 반환하지 않는 채무자에 대해 주민등록등본이라는 공부상 불이익을 주기 위한 방법인데요.
문구 그대로 주민등록 등본상 “채무불이행자”라는 문언이 등재됩니다. 이렇게 되면 주민등록 등본을 제출해야 하는 여러 사무들을 보기 불편해지므로, 채무자(내지 임대인)가 빨리 돈을 변제하도록 간접적으로 강제하는 효과가 생기게 됩니다.
보증금 자체가 적은 액수가 아니기 때문에 보증금 자체에 대한 이자를 받을 수 있는지 궁금해 합니다.
임대차 계약 체결시 이자 약정을 하였다면 당연히 청구가 가능하고,
그렇지 않더라도 주택의 경우는 민사법정이율 5%, 상가의 경우는 상사법정이율 6%를 청구할 수 있습니다.
또한 소를 제기하게 되면 상대방인 임대인이 소장을 받은 때부터 연 12% 이율로 이자를 청구할 수 있습니다.
다만 이 경우에도 무조건 이자를 받을 수 있는 것이 아니고, 주택 내지 상가 등 부동산을 임대인에게 인도한 이후부터 인정될 가능성이 있으므로,
보증금 반환을 청구하더라도 소송 기간 동안 주택에 거주하거나 상가 내지 건물을 사용하고 있다면 인정되기 어렵습니다.
반대로, 이사를 가서 비밀번호만을 임대인에게 넘겨주지 않았거나,
상가의 경우에는 더 이상 영업을 하지 않고 있는 등 사정이 있는 경우에는 당연히 이자를 청구할 수 있습니다.
임대 기간이 만료되어 다른 곳으로 이사를 갔다면 임대인에게 그 사실을 고지한 후에는 더 이상 임대료 및 관리비를 납부하지 않아도 됩니다.
다만, 주택의 경우 보증금을 돌려 받지 못해 부득이 그 곳에 살고 있거나 상가의 경우 영업을 하고 있다면 이런 경우라도 임대료는 반드시 납부해야 합니다.
납부를 하지 않으면, 미납된 임대료 등은 보증금에서 공제될 수 있습니다.
이러한 경우 계약금 상당의 손해를 법률에서는 “특별 손해”라고 부릅니다.
이 경우에는 임차인이 임대인에게 사전에 계약에 관한 사실을 고지하고, 고지하였다는 점을 증거로 남겨야 합니다.
임차인이 입은 계약상 손해가 임대인 입장에서는 예상하지 못한 손해의 발생에 해당될 수 있으므로 임대인 입장에서는 임차인으로부터 미리 사전에 계약 사실을 고지 받고,
이러한 사실을 알고 보증금을 만기에 돌려주겠다고 임차인에게 말하였다면, 임차인은 계약금 상당의 손해를 임대인에게 청구할 수 있을 것입니다.
따라서 특별손해 부분을 임대인에게 청구하기 위해서는 임대인이 임차인의 위와 같은 사정을 알고 보증금을 돌려주겠다고 하였음에도 정작 만기에 돌려주지 않는 점을 모두 증거로 남겨 두어야 합니다.
